In occasione di MAPIC Cannes 2026 in programma il 3 e 4 novembre, gli operatori del settore immobiliare commerciale e del retail si riuniranno per approfondire trend, opportunità e prospettive di sviluppo di uno dei segmenti più performanti del mercato europeo.
Lo studio “Retail Parks in Europe” è una panoramica completa del mercato europeo, tra fondamentali solidi e dinamiche di crescita peculiari nei principali mercati europei.
In un contesto di progressiva normalizzazione della liquidità dopo lo shock dei tassi, i retail park confermano il loro status di asset più resiliente del commercio fisico. È questa la principale evidenza che emerge dallo studio, che copre sette principali mercati europei, basato sulla mappatura dei principali asset del segmento e sui dati di investimento più recenti disponibili a inizio 2026.
Lo studio individua diversi fattori all’origine della resilienza dei retail park: Dinamica dei prezzi e delle promozioni: categorie di prodotti di largo consumo e di prima necessità, in linea con la sensibilità al prezzo dei consumatori; la comodità come punto di forza imprescindibile: facile accesso, parcheggi spaziosi, acquisti rapidi; facilitatore dell’omnicanalità: strutturalmente compatibili con il “click-and-collect” e un’efficace esecuzione degli ordini, rafforzando la produttività dei negozi; affluenza trainata dai beni di prima necessità: i progetti più performanti sono spesso sostenuti dalla comodità e dai beni di prima necessità, che favoriscono il ritorno dei clienti, anche in un contesto macroeconomico instabile; economia locativa favorevole: canoni di locazione più bassi, spese inferiori rispetto ai centri commerciali e forte tensione sulla disponibilità creano una dinamica di crescita locativa sostenuta
La proprietà rimane prevalentemente frammentata a livello nazionale. Tuttavia, diverse piattaforme paneuropee si distinguono per la loro portata e la loro capacità di strutturare il mercato:
• Redevco: fondo paneuropeo di retail park, 10,5 miliardi di euro di valore di portafoglio, 350 asset in gestione
• Frey: leader europeo delle destinazioni premium all’aperto, presente in Francia, Spagna, Portogallo e Polonia
• Pradera: specialista europeo nella gestione di asset retail, con posizioni in Francia, Italia, Germania, Polonia e Repubblica Ceca
• Mitiska REIM: investitore specializzato in format di prossimità nell’Europa occidentale, centrale e orientale
• Trei Real Estate: motore dello sviluppo nell’Europa centrale con il suo formato Vendo Park
• CPI Europe / Immofinanz: formato Stop Shop implementato nell’Europa centrale e orientale e in Italia
In Italia, tra i principali operatori figurano Settimo Sviluppo, Pradera, Svicom, Odos Group e Klepierre.
Tre categorie strutturano la domanda locativa:
• Alimentare e discount: Lidl, Aldi, Carrefour, Leclerc e Intermarché sono i punti di riferimento nei centri commerciali francesi; Biedronka domina in Polonia
• Moda: H&M, Zara/Inditex, C&A, Kiabi, New Yorker, TK Maxx e Pepco – la moda rappresenta il 37% della superficie GLA affittata in Europa
• Fai da te e arredamento: Leroy Merlin, OBI, Brico Dépôt, JYSK, con una crescita del 65% su base annua per la categoria Home & DIY
Le categorie leisure, ristorazione veloce, salute/sport e animali si affermano come vettori di arricchimento dell’offerta e di fidelizzazione del traffico.
In Italia, tra i principali attori figurano Decathlon, Leroy Merlin, Euronics, Mondo Convenienza, PittaRosso e Cisalfa.
Il parco immobiliare italiano rappresenta il 15% degli investimenti totali nel settore retail nel 2025, trainato principalmente da capitali esteri che vi vedono un punto di ingresso stabile.
Coesistono tre tipologie: i retail warehouse sviluppati lungo gli assi stradali principali da operatori locali, i retail park integrati ai centri commerciali esistenti – spesso sviluppati dagli stessi proprietari per ospitare insegne che non trovano spazio all’interno del mall – e i grandi retail park autonomi, ancora poco diffusi ma in forte crescita.
La crescita dei canoni, stimata tra il +3% e il +4% annuo, è tra le più elevate dell’Europa occidentale e riflette la forte tensione sulla disponibilità in un mercato ancora in fase di espansione.
Con 7 milioni di mq distribuiti su 1.200 asset, la Francia è uno dei mercati più maturi d’Europa. È stata pioniera con formati come i “Family Village” e gli “Open Sky”.
I retail park rappresentano quasi il 30% dei 3 miliardi di euro di investimenti nel settore retail previsti per il 2025.
I rendimenti prime riflettono la maturità del mercato, con una crescita moderata degli affitti del +1,5% all’anno e un tasso di sfitto compreso tra il 3% e il 4%.
Il mercato britannico conta circa 10,2 milioni di mq e oltre 1.500 parchi. Presenta un tasso di sfitto molto basso e registra una ripresa spettacolare degli investimenti: 3,8 miliardi di sterline nel 2024, il livello più alto dal 2021, con un aumento del 32% nel primo semestre del 2025. Dato degno di nota: la Francia e gli Stati Uniti rappresentano il 58% degli acquirenti nel primo semestre del 2025, a testimonianza di una forte attrattiva per i capitali stranieri. I rendimenti prime si attestano tra il 5,5% e il 6,75%.
In Belgio, i retail park rappresentano il 38% del volume totale degli investimenti nel settore retail nel 2025, confermando una riallocazione strutturale dei portafogli istituzionali verso questo segmento. Il mercato belga e olandese totalizza ~3,6 milioni di m², con rendimenti prime compresi tra il 5,25% e il 6%.
Il mercato tedesco è caratterizzato da una scarsa produzione di nuovi immobili e da un tasso di sfitto di circa il 3,5%. Nel 2025, i retail warehouse e i retail park hanno rappresentato il 49% degli investimenti immobiliari nel settore retail, ovvero +15 punti percentuali rispetto all’anno precedente, superando per la prima volta i centri commerciali e le vie dello shopping. I rendimenti prime sono i più compressi d’Europa, a testimonianza di una liquidità e di una domanda locativa molto solide.
La Spagna rappresenta il mercato più dinamico in termini di sviluppo. Dal 2020, i retail park rappresentano il 60% delle nuove consegne di GLA commerciale, con un picco all’80% nel 2024. È in fase di realizzazione una pipeline attiva di 250.000 m². I rendimenti prime e una crescita degli affitti dal +3% al +4% all’anno ne fanno un mercato attraente, sostenuto dall’arrivo di operatori discount internazionali.
La Polonia rappresenta il caso più spettacolare: i retail park rappresentano il 59% del volume totale degli investimenti nel settore retail nel 2025, con oltre 60 progetti in fase di sviluppo o ampliamento. Il Paese concentra il 40-50% della pipeline europea totale. I formati tendono a schemi di piccole e medie dimensioni. I rendimenti prime offrono il premio più elevato d’Europa, giustificato da un profilo rischio/rendimento ancora favorevole.
Dopo un decennio di produzione moderata, le consegne di retail park dovrebbero raggiungere circa 1 milione di mq all’anno nel 2026 a livello europeo. Questa ripresa è tuttavia fortemente concentrata a livello geografico: l’Europa centrale e orientale e la penisola iberica attraggono la maggior parte dei nuovi progetti, mentre i mercati maturi rimangono in una fase di ottimizzazione e riposizionamento degli asset esistenti piuttosto che di espansione netta.
Al MAPIC, questi temi saranno al centro delle discussioni durante il Retail Parks Forum, un evento a porte chiuse che riunirà tutti gli attori del settore per una sessione di conferenze e networking di alto livello.
