EY Retail Property Investments Barometer 2025: il comparto retail torna protagonista nel mercato immobiliare italiano

20 Gennaio 2026

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Dopo anni di difficoltà e calo degli investimenti, il comparto retail italiano torna a crescere, affermandosi nel 2025 come la prima asset class per volumi di investimento nel mercato immobiliare. L’anno segna, inoltre, il nuovo massimo storico per il settore, confermando la ritrovata appetibilità evidenziata anche nell’edizione 2024 della Survey EY. La terza edizione dell’EY Retail Property Investments Barometer, realizzata in collaborazione con il Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali, restituisce un sentiment positivo per l’asset class anche per i prossimi 12 mesi, con alcuni chiari messaggi e spunti forniti dai principali players e stakeholders del settore.

Il dato più significativo è la ritrovata fiducia degli investitori: il 94% degli intervistati esprime una percezione positiva o neutrale per i prossimi dodici mesi, mentre solo il 6% manifesta dubbi sull’attrattività dell’asset class. Questo ottimismo si traduce in investimenti reali: la metà degli operatori prevede di destinare oltre 100 milioni di euro nel 2026 e il 32% dichiara di volersi impegnare in investimenti per importi complessivi superiori ai 200 milioni di euro.

Il 2025 è stato un anno di svolta anche sul fronte delle performance operative. Il 97% dei rispondenti ha registrato risultati stabili o in crescita nei propri asset retail, in netto miglioramento rispetto all’80% del 2024. In particolare, il 45% ha rilevato incrementi superiori al 5% rispetto al 2024. Le ragioni a supporto di questa crescita sono state individuate nell’aumento dei canoni di locazione, anche grazie ad interventi di riqualificazione degli asset, e maggiori livelli di occupancy, in alcuni casi anche conseguenza di un ripensamento degli spazi e del tenant mix e l’ingresso di nuovi brand. Parallelamente, si rafforza la spinta verso la digitalizzazione: gli investimenti in tecnologie e strumenti di marketing digitale sono in crescita, con budget previsti per il 2026 che in alcuni casi superano i 20 milioni di euro per singolo rispondente.

“Il comparto retail ha confermato le attese e, nel 2025, ha superato tutte le altre asset class, segnalando una dinamica di mercato in forte ripresa. Il 94% degli operatori guarda con fiducia ai prossimi 12 mesi e cresce la propensione alla rotazione dei portafogli, soprattutto sui centri commerciali. La rinnovata attenzione degli investitori deriva da una buona attività di asset management, specie in termini di riconfigurazione layout e inserimento di nuove categorie merceologiche, che stanno determinando positivi andamenti delle performance dei centri commerciali. Questo trend conferma che il retail è tornato a essere una delle asset class più attrattive e strategiche per gli investitori”, ha dichiarato Marco Daviddi, Managing Partner, EY-Parthenon in Italia.

“I dati emersi dalla survey, relativi alla volontà degli intervistati di investire e finanziare il comparto retail, non rappresentano un risultato casuale, bensì una conferma della visione di lungo periodo delineata dal CNCC. Il comparto dei centri commerciali, infatti, sta raccogliendo i frutti degli importanti investimenti avviati nel post-Covid, focalizzati su digitalizzazione, efficienza energetica, una nuova concezione del mix merceologico e l’avvio di collaborazioni sempre più strette di co-marketing tra landlord e tenant per attrarre il consumatore moderno. Grazie all’attivazione di queste leve strategiche, i fondamentali appaiono solidi, confermando l’attrattività del comparto per nuovi investimenti. Infine, guardando ai prossimi mesi, ci aspettiamo che la performance estremamente positiva ottenuta nel 2025 dall’asset class retail, con il primato per volumi d’investimento nel mercato immobiliare, si possa ulteriormente consolidare”, ha aggiunto Roberto Zoia, Presidente CNCC.

Sul piano delle strategie di investimento, il Barometer evidenzia un orientamento verso prodotti income-generating, con una polarizzazione tra asset core/core+, apprezzati per la stabilità dei flussi e rendimenti single digit, e asset opportunistici con ritorni double digit. In questo contesto, i centri commerciali emergono come il segmento più dinamico, destinato a rivestire un ruolo centrale nelle rotazioni di portafoglio del 2026, con una prevalenza di acquisizioni rispetto a dismissioni o approcci attendisti.

Anche il sistema bancario mostra segnali di apertura: pur mantenendo una certa selettività, il sentiment degli istituti finanziari si stabilizza su un terreno positivo; l’approccio all’erogazione di nuova finanza resta prudente e orientata a prodotti tradizionali, con strategie conservative e tassi di finanziamento attesi stabili.

Guardando al futuro, il 2026 si apre con prospettive incoraggianti. Pur restando sfide legate al contenimento dei costi operativi e agli investimenti per l’efficientamento energetico, il quadro generale è positivo. La combinazione di performance in crescita, ingresso di nuovi capitali e un auspicabile progressivo ampliamento delle opportunità di accesso al credito lascia presagire che il retail sia pronto a riaffermarsi come una delle asset class più dinamiche del mercato immobiliare italiano. Decisivi saranno gli investimenti in innovazione, digitalizzazione e qualità degli spazi, per rispondere alle nuove esigenze di consumatori e retailer.