L’inflazione persistente continua a influenzare il processo decisionale della Federal Reserve nel 2024, in un contesto di moderazione in atto nelle condizioni economiche e lavorative generali. Questi fattori creano una prospettiva complessa e contrastante per gli asset immobiliari commerciali secondo il rapporto Macro Outlook di metà anno di Cushman & Wakefield.
“Si stanno formando delle crepe sotto la superficie, poiché i consumatori e le imprese rimangono sotto pressione a causa degli effetti cumulativi dei tassi di interesse più elevati e dell’inflazione”, ha affermato Rebecca Rockey, vice capo economista e responsabile globale delle previsioni presso Cushman & Wakefield. “Alcuni settori sono stati, o sono in fase di contrazione. I settori manifatturiero e dei trasporti sono stati anemici, se non recessivi. La crescita dell’occupazione è concentrata in settori in ritardo come il governo, l’istruzione e la sanità”.
La domanda di spazi commerciali rimane robusta, in parte a causa di una forte serie di aperture di negozi da parte dei grandi rivenditori. Da inizio anno sono state previste circa 850 aperture di negozi in più rispetto alle chiusure.
“Il mix dei locatari continua a diversificarsi, limitando il rischio di debolezza specifica del settore. Oltre ai rivenditori tradizionali, i fornitori di servizi al consumo stanno affittando più spazio nei centri commerciali. I consumatori continueranno a tornare alla spesa orientata ai servizi che è rimasta indietro dopo la pandemia, avvantaggiando i centri commerciali che presentano queste offerte”, ha affermato James Bohnaker, economista senior.
La mancanza di nuova offerta è un aspetto chiave delle prospettive. Con meno di 12 metri quadrati di spazio commerciale in costruzione e oltre 4,3 miliardi di piedi quadrati di inventario, i punti vendita di alta qualità rimarranno scarsi. Si prevede che la nuova offerta non raggiungerà la media del periodo 2010-2019 almeno prima del 2027. I proprietari di centri commerciali ben posizionati continueranno ad avere la possibilità di aumentare gli affitti date le dinamiche della domanda e dell’offerta, anche se la crescita degli affitti è destinata a rallentare nei prossimi anni. Dopo aver raggiunto il picco del 5% nel 2022, la crescita degli affitti sarà in media del 2,9% nel periodo 2024-2026.
Mentre l’e-commerce continua ad aumentare in percentuale delle vendite al dettaglio, parte dell’effetto pull-forward peserà sulle prospettive della domanda per il 2024 e la prima metà del 2025.
La nuova offerta sarà un fattore chiave per determinare posti vacanti nel 2024 per la maggior parte dei mercati, poiché quest’anno altri 381 msf verranno consegnati in tutto il mercato. Il gasdotto si sta riducendo in modo significativo e si prevede che nel 2025 verranno consegnati solo 160 msf. Da lì in poi, tassi di interesse più bassi e fondamentali in miglioramento contribuiranno a guidare un nuovo ciclo di costruzione. Si prevede che l’assorbimento toccherà un minimo di poco più di 100 msf nel 2024 prima di raddoppiare all’incirca nel 2025. Si prevede che ritorni a un tasso di domanda più tipico nel 2026.
“Lo squilibrio tra domanda e offerta sembra più evidente di quanto non sia: si prevede che i posti vacanti raggiungeranno il picco all’inizio del 2025 al 6,7% prima di iniziare a comprimersi nuovamente verso il 5% entro la fine del nostro orizzonte di previsione quinquennale. Per contesto, questo è coerente con i posti vacanti più bassi registrati nei cicli precedenti, il che significa che questo ciclo è fondamentalmente diverso”, ha affermato Jason Price, Senior Director, Americas Head of Logistics & Industrial Research.
La crescita degli affitti si sta moderando, in linea con le aspettative, dopo essere cresciuta del 54% dal quarto trimestre del 2019. Cushman & Wakefield prevede che la crescita degli affitti sarà pari al 3% nel 2024 e al 2% nel 2025 prima di tornare a metà della cifra singola.
La razionalizzazione dell’utilizzo degli spazi per uffici proseguirà nel 2024, in linea con le precedenti previsioni di Cushman & Wakefield, con un assorbimento netto previsto negativo quest’anno a -63 milioni di piedi quadrati e -7 msf l’anno prossimo. Si prevede che la domanda raggiungerà una media di 20-25 msf all’anno nella seconda metà del decennio.
“Sebbene i lavori d’ufficio continueranno a crescere, la domanda negli uffici si sta ancora adattando al lavoro ibrido. Riteniamo di essere più avanti in questo processo, oltre quanto implicano i termini medi ponderati dei contratti di locazione, poiché circa la metà degli spazi sul mercato dei subaffitti ha una data di scadenza sottostante nel 2028 o oltre. Gli occupanti hanno anticipato il futuro ridimensionamento”, ha affermato David Smith, responsabile di Americas Insights. La triforcazione rimane un tema chiave, tuttavia ci sono punti positivi nel settore degli uffici, tra cui il 30% degli edifici di Classe A che sostanzialmente non hanno posti vacanti e un altro 20% che ne ha meno del 15%. Il 10% più povero degli uffici rappresenta oltre 730 punti base (bps) di posti vacanti attuali, riflettendo il peso crescente che questi edifici altamente sfidati e probabilmente obsoleti hanno sulle statistiche principali.
